Vente d’un bien immeuble au Québec par un non résident

Lorsqu’un particulier non résident aliène un bien immeuble au Québec, les règles en vertu de la Loi sur les impôts du Québec (LIQ) peuvent différer de celles prévues dans la Loi de l’impôt sur le revenu (LIR). Notamment, il y aura une récupération de la déduction pour amortissement (DPA), en vertu de la LIQ, seulement si le bien immeuble a été utilisé dans l’exploitation d’une entreprise au Québec. En outre, les deux lois prévoient des procédures différentes pour l’obtention des certificats de conformité qui protègent l’acheteur.

Un bien immeuble situé au Québec est considéré comme un bien canadien imposable (BCI) en vertu de la LIR et un bien québécois imposable (BQI) en vertu de la LIQ. Un particulier non résident qui réalise un gain en capital en disposant de ce bien immeuble est assujetti à l’impôt fédéral et à l’impôt québécois.

Lors de l’aliénation du bien, une récupération de la DPA est également possible si une telle déduction a été réclamée. Aux fins de l’impôt fédéral, un non-résident peut demander la DPA uniquement (1) s’il exploite une entreprise au Canada, ou (2) s’il choisit, conformément à l’article 216 LIR, de payer l’impôt en vertu de la partie I de la LIR à l’égard de son revenu de location net, plutôt qu’un impôt de 25 pour cent sur son revenu de location brut en vertu de la partie XIII de la LIR.

La situation décrite au point (2) ci-dessus n’est pas possible aux fins de l’impôt du Québec puisque la LIQ ne possède pas d’équivalent à l’impôt de la partie XIII de la LIR; les particuliers non résidents ne paient un impôt qu’à l’égard du gain en capital réalisé lors de l’aliénation d’un BQI, de revenus tirés d’un emploi ou de revenus tirés d’une entreprise exploitée au Québec (article 26 LIQ). Ainsi, une récupération de la DPA n’est possible que si le vendeur a exploité une entreprise au Québec.

Les règles de la LIR et de la LIQ diffèrent également quant aux procédures de paiement des impôts dus par le vendeur et d’obtention des certificats de conformité dégageant l’acheteur de toute responsabilité en vertu des lois fiscales (article 116 LIR et articles 1097 à 1102.5 LIQ). Il est essentiel que le vendeur obtienne ces certificats puisque, en leur absence, l’acheteur pourrait devoir payer des impôts totaux supérieurs aux impôts dus par le vendeur. Les impôts dont l’acheteur pourrait être responsable peuvent s’élever à 37,875 pour cent du produit de disposition d’un bien non amortissable (25 % [paragraphe 116(5) LIR] + 12,875 % [article 1101 LIQ]), et 80 pour cent du produit de disposition d’un bien amortissable (50 % [paragraphe 116(5.3) LIR] + 30 % [article 1102.2 LIQ]).

Aux fins fiscales fédérales, si le BCI est un bien amortissable, le vendeur doit produire deux formulaires différents pour obtenir le certificat. Le formulaire T2062 sert à déclarer le gain en capital et à remettre à l’ARC un montant correspondant à 25 pour cent du gain en capital. Le formulaire T2062A sert à déclarer la récupération de la DPA ou la perte finale et à remettre à l’ARC un montant jugé acceptable par le ministre en vertu du paragraphe 116(5.2) LIR. De l’avis de l’ARC, un montant acceptable correspond à l’impôt, en vertu de la partie I de la LIR, sur la récupération de la DPA (selon les taux progressifs de l’impôt fédéral).

Aux fins fiscales québécoises, lorsqu’un particulier non résident a aliéné ou se propose d’aliéner un BQI amortissable et souhaite obtenir un certificat de conformité, il doit produire un seul formulaire (TP-1102.1) pour déclarer un gain en capital, une récupération de la DPA ou une perte finale, selon le cas. Le montant à remettre avec le formulaire TP-1102.1 devrait être un montant raisonnable conformément à l’article 1102.1 LIQ. À notre avis, ce montant devrait normalement correspondre à l’impôt de la partie I de la LIQ et être ainsi établi selon les taux progressifs de l’impôt du Québec sur la récupération de la DPA et la portion imposable du gain en capital.

Les règles sont plus simples lorsque la DPA n’entre pas en jeu. Si le bien n’est pas un bien amortissable aux fins de l’impôt fédéral, le vendeur doit déclarer un gain en capital ou une perte en capital à l’ARC sur le formulaire T2062, en utilisant un taux de 25 pour cent pour déterminer le montant à remettre. Le gain ou la perte en capital à l’égard de ce type de bien est déclaré à Revenu Québec sur le formulaire TP-1097. Le taux utilisé pour établir le montant à remettre est de 12,875 pour cent.

Amélie Guimont et Jean-Benoit Thivierge
PricewaterhouseCoopers S.E.N.C.R.L./s.r.l.
Québec
amelie.guimont@ca.pwc.com
jean-benoit.thivierge@ca.pwc.com

Canadian Tax Focus
Volume 4, Number 3, August 2014
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